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松居

松居　慶浩　（まついよしひろ）　　認定事業再生士（ＣＴＰ）−主に建設業・不動産業の再生コンサルティング・不動産コンサルティング技能登録者

経営危機に陥ったり将来に不安や悩みを抱える中小企業や建設業の再生支援や、住宅ローンの未払い等による不動産の任意売却や資産防衛などを行い、経営者や生活者の悩みを必ず解決します。お気軽にご連絡ください。


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日本の「空室率」


日本の「空室率」


突然ですが、日本の住宅の空き家率って何パーセントかご存知ですか？

「１３．１％」です。

この数字を多いと思うか少ないと思うか人それぞれですが、私は多いと思います。

昨年10月１日時点の総務省の調査データでは、
　
　●全国の総住宅数−5759万戸
　●全国の空き家数−756万戸
　●空き家率−13.1％（三大都市圏−12.1％、それ以外−14.3％）
　●居住住宅数−5003万戸
　●全国の総世帯数−4999万世帯
　
　となっています。（詳しくは別添のデータをご覧下さい。）

総務省データ

これを見ると、人口の都市流出に悩む地方を中心に使われない家屋が
増えているようです。

都道府県別にみると、高い県は「山梨県・長野県・和歌山県・高知県・香川県」で、

少ない県は「沖縄県・神奈川県・埼玉県」などです。東京都でも11.1％あるん

ですね、結構意外でした。


そして今後は「高齢世帯の増加」と「女性の１人暮らし」が社会問題になってきます。

その半面、移住や住み替えによる新しいくらしをお探しの方のための空家情報を

行っている団体が全国にありますし、使わなくなった「古民家や空家」を適切に修理して

生活するライフスタイルも、私共でも行っております。

アパート経営、マンション経営は益々厳しくなってくるのは人口構成からして

避けられません。もう10年前、20年前の様に「何を建てても埋まる」時代は

終わりました。大家さんが工夫、勉強、営業をしないといけない時代になりました。



一方で、住宅ローンが支払えなくなり、自宅を手放す「住宅ローン破綻」のケースも

増えています。最近の亀井さんが出したモラトリアム法案に伴い、

事業者だけでなく、住宅ローンの支払いに行き詰った個人の方も銀行に相談に行けば

リスケジュール（返済条件の変更）に応じてくれるような話も出ています。


ただお伝えしたいのは、「今後全額返せる見込がないのなら、リスケジュールなどの

延命措置より、根本的な解決を図った方がいい」ということです。


これだけの空き家率や先行きを考えると、中古住宅市場の価格が上昇するとは

考えにくく、むしろデフレ傾向が続いて下落するばかりでしょう。

金融機関も即競売で待ったなしです。


例えば『現在1000万の価値しかない住宅なのに、ローン残債はその倍以上』

という方であれば、直ぐに対策を考えるべきです。


＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊　

当事務所は初回相談料は無料です。

ご相談して頂き、その上で解決方法や費用等をご説明します。
ご相談内容およびその対処法・費用は人それぞれです。
一旦持ち帰ってご検討していただいて結構です。
悩んで立ち止まらず、一度ご相談にいらしてください。


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「ＪＡＬ」も「町工場」も同じ再生


「ＪＡＬ」も「町工場」も一緒


ＪＡＬの再生案が出ましたが、企業再生支援機構送りになりましたね。
今回前原タスクフォースチームを組んで計画が練られましたが、結局「ＪＡＬも
町工場もやるべきこと（再生の骨組み）は同じ」ということが、SRC事業再生
支援協会の会合に出席してよく分りました。

もともと、
１）裁判所の監督下で再生手続きを進める法的整理　　と、
２）金融機関の債権放棄などを柱とする私的整理　　がありますが、

ＪＡＬを会社更生法にかけるわけにもいかないし、私的整理の方が費用が
安く済む（それでも計画だけで十数億かかると聞きます！）とのことで、
いずれの方法でも公的資金による支援は必要とのことでした。


ＪＡＬでも町工場でも、やるべきことは大きく４分類になります。

　１．Ｂ／Ｓの調整
　２．Ｐ／Ｌの改善
　３．資本（資金）の充実
　４．経営責任　　です。ＪＡＬの場合、

１．Ｂ／Ｓの調整　では、
　�〆通劃恐瓩梁从�・・・不動産売却や資産処分
　��金融機関支援・・・２２００億円のカットと３００億円のＤＥＳ
　�４覿版�金カット・・・３３００億を１０００億に減額（ここがネックのようですが）

２．Ｐ／Ｌの改善　では、
　�．螢好肇蕁ΑΑΓ坑娃娃或佑虜鏝�
　��不採算路線の廃止
３．資本（資金）の充実　では、
　�仝�的資金の注入・・・３０００億
　��企業再生支援機構や事業再生ＡＤＲの活用
４．経営責任　では、
　�＼松昭卍溝倏�
　�■達釘蓮■達錬蓮ぃ達藤呂魍杏瑤�ら入れる

となります。

しかし残念ながら中小企業の場合、私的整理での債権カットが事実上不可能
なので、第二会社方式を使ったり、経営改善計画（実抜計画）をたてたり、
資金繰りのためにスポンサーを探したり、連帯保証人の対策だったり、とＪＡＬの
４分類と同じく『大胆な再生』を目指すわけです。

どうしても黒字転換の見込みがない場合は、『上手な倒産』に移行します。

ただモラトリアム法案が閣議決定されたことが、困っておられる経営者の方にとって、
また我々事業再生士にとっても追い風と思いますので、うまく活用していきたいと
思っています。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
　
当事務所は　初回相談料は無料　です。

ご相談していただき、その上で解決方法や費用等をご説明します。
ご相談内容およびその対処法・費用は人それぞれです。
一旦持ち帰ってご検討していただいて結構です。

悩んで立ち止まらず、一度ご相談にいらしてください。
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セミナー開催！


事業再生セミナー開催しました。


10月23日（金）14時から17時まで、草津市でセミナーを開催致しました。

タイトルは「企業再生・再構築セミナー〜解決策を具体的に提言します〜」

と称して、私がトップバッターとして「急がれる事業再生への取り組み」について

の具体例などを、ちょうど1時間講演をさせて頂きました。


続いて、「売上はこうしてアップする」の題で、株式会社プロクルー顧問で

元船井総合研究所の高井明さんが1時間強講演をされまして、続いて

株式会社プロクルーの松本社長さんから、ITを駆使したネットショップや
ホームページの成功事例の紹介をさせていただき、計２時間４０分と長きに

渡ってセミナーを行わせていただきました。


セミナー


参加は１５名ほどでしたが、一体感あり伝わったのではないかと思います。

ご参加いただいた皆様有難うございました。

今後も様々な企画いたしますので、ご参加ください。


またどこでも講演に行きますので、是非お声掛けください。
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自己否定　　　〜再生は自己否定から始まる〜


『自己否定』　　　〜再生は自己否定から始まる〜


・最近読んだものの中に『人間頭では理解出来ていてもそれを実行に移せないでいる

　ことがよくあります。それが「自己否定の壁」である』とあったのを見て、

　思わず納得してしまいました。


・自己否定とは今までの自分とこれからの自分との闘いです。例えば企業が衰退している

　にも拘らず、考え方・やり方を変えようとしない。　少なからず今までの考え方ややり方に

　問題があったわけで、アドバイスを聞いても変えないし、アドバイスすら聞こうとしない。

　本来なら従来のやり方を大幅に変更したり、自分のビジネスを壊す位パッパッと変えない

　といけないのに、それが会社文化だと勘違いしている人が以外と多いように思います。


・『一方は「これで十分だ」と考えるが、もう一方は「まだ足りないかも知れない」と考える。
　そうしたいわば紙一枚の差が大きな成果の違いを生む。』

　松下幸之助さんの言葉ですが、幸せになるためには「今は幸せ」と思える心がけと、

　「より良い幸せ」を求める努力の両方があったほうがいい。それも一種の自己否定

　ではないでしょうか？「今は（それなりに）幸せ。でももう少し幸せになれたらいいな。

　ではどうすればいい？」と。


・厳しい自己否定がなければ、人間は傲慢（ごうまん）になります。一方で自己肯定が

　なければ卑屈になります。卑屈にも傲慢にもならないためには、自己否定、自己肯定

　共に必要です。私は『破壊的創造』といってますが、順境の時にも傲慢にならず、

　素直に学ぶことが必要です。


・『何も咲かない寒い日は、下へ下へと根を伸ばせ。

　やがて大きな花が咲く（でしょう）。』


　これはマラソンの高橋尚子さんの座右の銘です。似たような意味の言葉もいくつも

　ありますが、これが一番好きです。

　いくら努力をしてもなかなかいい結果が出なかったり、努力しがいのない環境であったり

　することもあります。再生局面では特にそうかも知れません。しかしそういった時こそ

　願望や目標を持ち、日々の努力を怠らないことが大切で、実力が向上すればいい

　結果が出る可能性も高まります。


　普段（不断）の心構えをしっかり持ち毎日一生懸命頑張っていきたいと思っています。


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事業再生トピックス


事業再生トピックス


��10月9日付の朝日新聞（大阪本社版）の社会面に、刑事告発の記事が大きく掲載
　されました。
　大阪の経営コンサルタントが弁護士さんに訴えられました。私も同業ですので名前は
　聞いたことある方ですが、以前からそのやり方に疑問が挙がり、業界内でも要注意
　人物とも言われていた方でした。

http://www.47news.jp/CN/200910/CN2009100901000405.html
http://www.asahi.com/national/update/1009/OSK200910080167.html

�∋笋聾什澆睇堝飴唆函Ψ�設業を行っており、建設業界の厳しさや、その経営者の苦しみ
　も肌で知っているだけに「同業者を手助けしたい」との思いがきっかけで建設業を中心
　とした事業再生コンサルタントを行っております。滋賀県内では建設業のみならず、
　製造業、飲食業、美容室など何でもやっていますが、県外ではもっぱら建設業の
　再生案件が多いです。


��再生コンサルティングを行って思ったのですが、この業界は「胡散臭い方が多い」です。
　例えば相談企業の中には以前にどこかのコンサルティングを受けておられている
　ケースも多く、その指導方法が明らかに違っていたり、お金儲け主義のコンサル
　ティングだったりもよくあります。


�げ罅垢郎得犬任呂修硫饉劼貌�り込み、とことん付き合います。経営者や現場のことを
　深く知らないといけません。それだけに再生は真剣勝負です。


�ズ廼畫蠱夢覿箸�増えてきましたが、まだ躊躇されている経営者の方も多いと思います。
　勇気を持って相談に来て下さい。きっと心が軽くなります。希望が見出せます。
　モラトリアムに期待してもムダです。自分自身の手で何とかするのが再生であって、
　国の施策を頼っても中小企業は助けてくれません。「どうすればいいのか」を一緒に
　真剣に考えましょう！


＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

10月23日（金）14時から滋賀県草津市でセミナーを開催します。

「企業再生・再構築セミナー〜解決策を具体的に提言します〜」
詳細は添付資料をご覧下さい。

まだ空きは若干ございますのでご参加お待ちしております。
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