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松居

松居　慶浩　（まついよしひろ）　　認定事業再生士（ＣＴＰ）−主に建設業・不動産業の再生コンサルティング・不動産コンサルティング技能登録者

経営危機に陥ったり将来に不安や悩みを抱える中小企業や建設業の再生支援や、住宅ローンの未払い等による不動産の任意売却や資産防衛などを行い、経営者や生活者の悩みを必ず解決します。お気軽にご連絡ください。


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あきらめずに再建しませんか？(PDF:20KB)
中小企業の経営再生相談所(PDF:49KB)

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不動産に関する無料相談


不動産に関する無料相談


あなたの大切な不動産を守るために、不動産に関する

お悩み・相談を無料でお受けしています。


例）〜自宅編〜

　　・自宅を売却したいけど、どうしたら良いか分からない

　　・住宅ローンの支払いがきつくて、このまま支払えなくなると、どうなるか不安だ

　　・購入当時の１／３の価値しかない自宅のローンをこのまま支払い続けていいものか

　　・既に住宅ローンの支払いが滞っているが、今後も家に住み続けたい

　　・既に自宅が競売にかかってしまっているが、今後どうなるのか不安だ

　　・オーバーローン状態の不動産を処分する方法を教えてほしい


　　〜その他不動産編〜

　　・賃貸アパートの正しい管理の仕方を教えてほしい

　　・昔からある借地（借家）で契約書がなく、地代（賃料）も滞りがちで困っている

　　・遊休地の最適な活用方法を教えてほしい



豊富な知識と経験で、あらゆる観点から、その不動産に最適な再生・活用方法を

導き出します。

一戸建て、マンション、土地、アパート、テナントビル、事務所、工場、収益物件・・・

どんな不動産のご相談にもお答え致します。

また一般（個人・・法人）の方だけでなく、士業などの専門家の方への不動産の

アドバイスも行っております。



前回の「任意売却」についての内容が分かりにくいと思い、書き直してみました。

こんなお悩みをお持ちの方、相談は無料です。

（現在も毎月数件程度のご相談はあります。）


エリア（地域）は問いません。


お気軽にお問合せ下さい。

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任意売却　　　〜不動産の再生〜


任意売却　

私の行っていることの業務は、自社の建設業経営を活かした「建設業の
再生コンサルティング」と、不動産会社での不良債権処理の経験を活かした
「担保不動産の任意売却」であります。


事業再生のコンサルティングについては、ホームページなどでご紹介している通り
ですので、今回は「担保不動産の任意売却」について少し触れてみたいと思います。


具体的には、住宅金融公庫や民間金融機関の住宅ローンの保証会社などから、
競売もしくは任意売却いずれかの方法で一括返済（まとめて返せ）を
迫って来ることです。


通常住宅ローンを払えない（いわゆる延滞）状況が数か月起きると、代位弁済
（通称：ダイベン）といって、保証会社に債権が移ります。そうなると、保証会社は
債務者（通常は家の所有者兼居住者）に残りの債務（借入金）を一括して支払って
下さいと請求してきます。


もちろん一括の支払いなんて出来る訳ありません。ただ保証会社に移る前なら
条件変更（毎月の返済額を少なくしてもらうこと）も可能でしょうが、
保証会社に移ると、条件変更も受け付けてもらえません。

ですので、公庫の保証会社などは、競売か任意売却の方法で返済しなさい、
どちらの方法か選びなさいと通知してきます。


競売の場合は、裁判所の流れに従い粛々と進められます。基本的に人手に渡り
いずれは家を出て行かないといけませんし、基本的に家を残す術はありません。

任意売却ですと競売より高く売れることが多く、残りの債務が少なくなりますし、
やり方によっては家に住み続ける（守る）事も可能です。

しかし任意売却をするには問題があります。

それは「任意売却が出来る不動産業者は限られている」
ということです。

いわゆる宅地建物取引業を掲げている不動産会社は多いですが、任意売却は
債権者と債務者の間に立って、双方にとっていい方向に進んでいかないと
いけませんので、実務的には通常の売買以上に手間がかかり大変です。
経験上慣れてないと難しいと思います。


私は前職で不良債権処理を殆ど一通りこなしてきましたので、不動産の事は
どんな（ややこしい）事でも対応出来ますが、先日ご相談を受けたお客さん（債務者さん）は

「不動産屋さん数件に聞きましたが、行った所によって言う事がバラバラでした」と

最初は私の言葉にも戸惑っておられた程でした。
（最終的には私の言う事が正しいとご理解頂けましたが．．．）



建設業及び建設業・中小企業の事業再生だけでなく、
地元の金融機関さん、地主さん、士業の先生方、所有者さん直接などから、
こういった不動産に関する困りごとやご相談を受けますし、
滋賀県を中心に、県内外問わず対応致しております。
（個人情報の関係で詳細な事は書けませんが、近畿、東海、北陸地方のご相談が多いです。）


知らないと損をする事が多い世の中です。

特に不動産や借金のことなんて、分らないことだらけ
ではありませんか？


皆さんも不安な事や分らないことはそのままにせず、身近な方に勇気を持って
お聞き頂く事をお勧めいたします。
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不動産について


不動産 について　
　

最近は再生に関連するしないに拘らず、不動産に関する相談や依頼が多いです。

地域も私のいる滋賀県だけでなく、京都、大阪、兵庫や、信州、四国等々結構
色んな地域の相談がございます。

内容的にはもちろん事業再生に絡んだ不動産処分であったり、廃業やリストラに
伴った不動産の売却、破産による処分や権利調整など様々です。債務者さんからだけでなく、
債権者さんからの紹介なども多くございます。

住宅用はまだしも、事業用については問い合わせはあるものの、売れにくいですね。。。

さまざまな理由が考えられますが、一つは「価格が高い」。
やはり１〜2年前の価格イメージが抜けません。バブルの時もありましたが、
いい時の価格が頭から抜けてないんです。株はこんなに下がって、都心部の土地は
半値以下になっているのに、自分の土地だけは高いままなんです。

一つは「銀行の融資がつかない」からです。
殆どの方は自己資金でなく融資を利用しますが、そのローンがおりないのです。

そして一つは、「銀行が勧めない」からです。まず貸せる法人個人が少ないし、
自己資金（キャッシュ）のある人は借りずに買い叩きます。今は買主以上に銀行が
シビアです。（当然なのですが）


話しは変りますが、こういった不動産のご相談を受けますと、はじめに書面で売却依頼を
頂くことになります。それを「媒介契約」というのですが、これは売主さんが不動産業者に
その不動産の売却を依頼するために価格などの条件を決めた契約なのです。これには
３つの形式がありまして、1社の不動産業者しか依頼出来ず、また自分が見つけた顧客
と不動産業者を通さず直接取引する（自己発見取引）ことも出来ない「専属専任媒介契約」
1社の不動産業者しか依頼しないが自己発見取引は出来る「専任媒介契約」、
複数の不動産業者に売却依頼が出来る「一般媒介契約」があります。

そしてこの媒介契約には期限がありまして、最長３ヶ月となっております。これを超えた
契約は宅建業法違反になります。そして期限途中の解約も可能で、期限が
切れるまでその業者を縁が切れないことはありません。
例えばその業者の対応に問題があったりした場合、期間途中で業者の変更も可能です。

私がご相談を伺う際に「今別の業者さんに頼んでいるので、その期間が終わってからしか
お宅に頼めない」といった事を仰る方がおられるのですが、そんなことはありません。

私も不動産業に携わって十数年経ちますが、同業でもお付合いする業者さんには気を
付けています。それ位この業界は良くない意味で色んな方がおられます。

事業再生には不動産はその資産の多くを占めますので、避けては通れません。
再生に限らず、不動産を扱う場合はどなたとお付合いするかが成功するポイントの
一つになります。その点も十分ご注意ください。
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不動産コンサルティング


不動産コンサルティング



私は前職が都市銀行系不動産会社で不良債権の処理を多く関わっていたこともあり、
昨年から企業再生に関連して、不動産のご相談が多くございます。


例えば、「担保処分して融資を回収したい」といった金融機関やサービサーさんからのご相談
や、「リスケは行っているも資産リストラを進め、処分して借入返済して借金を軽くしたい」
といった債務者企業さんからのご相談。　「廃業するので不要資産を処分したい」、あるいは
「権利関係が複雑な土地の最有効活用を提案してほしい」など様々な内容のご相談が、
滋賀県だけでなく、大阪や岐阜東海など近隣地域からも相談が来ています。


今の不動産は、�［匹き�安い�Ｎ拊麓效賄�特殊事情　のいずれかに該当
しないと売れにくいです。ましてや昨年に破産や民事再生した企業の不動産がこの3月位から
一斉に市場に出てくるようですので、都心部では一層不動産相場が冷え込むでしょう。

しかしながら逆に買いのニーズも多く、弊社のお客様で京都または有馬温泉で旅館・料亭を
探しておられるお客様がおられます。（何か情報ございましたら是非ご一報下さい。不動産売買
でもＭ＆Ａでも経営委託でも結構です。）


企業再生プロセスにおける不動産業務の役割　は色々ございます。
任意売却、リースバックや民事信託など様々な手法がございますが、例えば債務超過
企業では、経営者の自宅が金融機関の担保に入っているケースが多く、何も対処しないままで
自宅を手放すことになったりするケースを多くみています。弊社の場合は、顧客である経営者さま
のご自宅を守るために、任意売却及び抵当権抹消交渉などを行い、自宅に住み続けられるような
手法のご提案及び実務支援を行っております。是非ご活用下さい。


年が変わっても一向に好転しませんね。今年は『白黒つける年』でしょう。

昨夏までは好況のお陰もあり、金融機関も債務者もお互いに踏み込みが甘かったですが、
今はお互いそうは言ってられない状況でしょう。
知合いのコンサルタントの話では、昨年までもかなり厳しい取立てもあったように聞きますが、
この辺りの金融機関では総じて良心的でそんな話は聞きませんでした。


しかし年を越せても、金融機関の年度末決算に向けてどんなことが起きるのか？
自己資本比率だとか、赤字だとか、減収減益だとか、その方針によって突然に態度を変えて
しまう可能性もあり、今はそんな大きな津波の前兆の静けさとも感じます。



債務超過・業績悪化の企業は迷っている場合ではありません、待った無しです。

再生までは必要のない（業績の良い）経営者も、再生の知識と対処する方法を学び、

世の中の時流と財務の数字をしっかり読むということも学んでいかないといけ無い時代と

感じる一年になりそうです。


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