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松居

松居　慶浩　（まついよしひろ）　　認定事業再生士（ＣＴＰ）−主に建設業・不動産業の再生コンサルティング・不動産コンサルティング技能登録者

経営危機に陥ったり将来に不安や悩みを抱える中小企業や建設業の再生支援や、住宅ローンの未払い等による不動産の任意売却や資産防衛などを行い、経営者や生活者の悩みを必ず解決します。お気軽にご連絡ください。


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不動産について


不動産 について　
　

最近は再生に関連するしないに拘らず、不動産に関する相談や依頼が多いです。

地域も私のいる滋賀県だけでなく、京都、大阪、兵庫や、信州、四国等々結構
色んな地域の相談がございます。

内容的にはもちろん事業再生に絡んだ不動産処分であったり、廃業やリストラに
伴った不動産の売却、破産による処分や権利調整など様々です。債務者さんからだけでなく、
債権者さんからの紹介なども多くございます。

住宅用はまだしも、事業用については問い合わせはあるものの、売れにくいですね。。。

さまざまな理由が考えられますが、一つは「価格が高い」。
やはり１〜2年前の価格イメージが抜けません。バブルの時もありましたが、
いい時の価格が頭から抜けてないんです。株はこんなに下がって、都心部の土地は
半値以下になっているのに、自分の土地だけは高いままなんです。

一つは「銀行の融資がつかない」からです。
殆どの方は自己資金でなく融資を利用しますが、そのローンがおりないのです。

そして一つは、「銀行が勧めない」からです。まず貸せる法人個人が少ないし、
自己資金（キャッシュ）のある人は借りずに買い叩きます。今は買主以上に銀行が
シビアです。（当然なのですが）


話しは変りますが、こういった不動産のご相談を受けますと、はじめに書面で売却依頼を
頂くことになります。それを「媒介契約」というのですが、これは売主さんが不動産業者に
その不動産の売却を依頼するために価格などの条件を決めた契約なのです。これには
３つの形式がありまして、1社の不動産業者しか依頼出来ず、また自分が見つけた顧客
と不動産業者を通さず直接取引する（自己発見取引）ことも出来ない「専属専任媒介契約」
1社の不動産業者しか依頼しないが自己発見取引は出来る「専任媒介契約」、
複数の不動産業者に売却依頼が出来る「一般媒介契約」があります。

そしてこの媒介契約には期限がありまして、最長３ヶ月となっております。これを超えた
契約は宅建業法違反になります。そして期限途中の解約も可能で、期限が
切れるまでその業者を縁が切れないことはありません。
例えばその業者の対応に問題があったりした場合、期間途中で業者の変更も可能です。

私がご相談を伺う際に「今別の業者さんに頼んでいるので、その期間が終わってからしか
お宅に頼めない」といった事を仰る方がおられるのですが、そんなことはありません。

私も不動産業に携わって十数年経ちますが、同業でもお付合いする業者さんには気を
付けています。それ位この業界は良くない意味で色んな方がおられます。

事業再生には不動産はその資産の多くを占めますので、避けては通れません。
再生に限らず、不動産を扱う場合はどなたとお付合いするかが成功するポイントの
一つになります。その点も十分ご注意ください。
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「捨てる」哲学


「捨てる哲学」


この本は「おもいっきり捨てると不安・心配が消える！」というサブタイトルで紹介されて
います。ともに事業再生に向かう経営者にもって頂きたい心構えと相通じるものがあり、
機会があれば皆さまにも読んで頂きたいと思い、紹介させて頂きます。

著書は佐藤康行という心理学博士で、佐藤義塾の代表として、本当の自分（＝真我）に
出会うことを目的とした真我開発の研究や研修活動を行っておられる方のようです。
（お会いしたことはないのですが）

　
『今までのあなたの考え方には「エゴ」が蔓延しています。そして「必要以上に欲しがる心」
があるはずです。そういったモノを全て捨てるのです。
地位・名誉・欲・見栄・プライド・保身・慣習・こだわり・格好・執着心・思い込み・
名声・過去の栄光といったものだけでなく、会社・売上・家族・家・財産・立場なども
心から捨てるのです。
良いところ取りをせず、大胆に全部捨てます。そしてどうするか？？
「人にどうやったら喜んでもらえるか」という方向に目標をスイッチすべきである』といった
ことが書いてあります。



その中で会社経営において「捨てる」ことの難しさについての記述があります。

『・・・今の殆どの経営者がリストラできないのは、・・・会社を伸ばすことで頭がいっぱい
なのである。だから店が減るとか、従業員が減るとか、売上が減るとかって聞くと、ゾーッと
するのである。本当は売上も落として、経費も落として従業員も削減していくといった事を
やっていかなくてはならないのに、過去の癖が抜けないのである。・・・先日もある経営者
から相談を受けた。「そろそろリストラも考えなきゃいけないんじゃないか」と言ったら
「いや〜人件費だけは落としたくないんです」なんて言うから「何言ってんだ。そんなの
経営者として甘いだけだ。人件費もクソもないんだ。全体的に見てきちっとやることが
大事じゃないか」・・・つまり経営者に情や保身の感情が入っているのである』


「一度壊す」ということは難しいです。

会社も今までのやり方をうまく切り捨て、しかも大胆に切り捨てていく会社は生き残っていける。

しかしそこには見栄・情やプライド、過去の風習や習慣が邪魔をする。

そういうものを全て『捨てる』ことです。

まさに今の時代に必要とされていることではないでしょうか。


『人間の生き方も同じで、普段からものに執着せず、いつでも捨てる覚悟をもっていると
恐怖心はなくなる。要するに恐怖感というのは、今の立場や家、財産、名誉といったものを
守ろうとするところから起きている。だからそれを失ってしなうかも知れないという恐怖感・
不安・心配・取り越し苦労、といった感情が生じて来る。反対に守ることがなくなると、
一切のものに執着しなくなる。だから何も怖いものがなくなる。それが「捨てる」ことの
大切さの意義であり、ポイントなのだ』


【捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ】


覚悟を決めてことにあたれば、必ず希望はあります！！

社長の悩みは必ず解消できます！！

共に闘いましょう！！

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事業再生の現状　　�А　　�SRC事業再生支援協会


事業再生の現状　　�А　　�SRC事業再生支援協会


先日大阪にてSRCの事業再生コンサルタント講座がありました。
私は昨年から参加させて頂いておりますが、この会は毎月二十名以上の出席があり、
凡そ半数はCTP（認定事業再生士）の方々です。

東京から立川昭吾氏が来られて、事例研究や事業再生のトレンドなどレベルの高い方に
交じり勉強をさせて頂いております。


今月の講座では

「中小企業の金融環境と新展開」

「この10年間で８７万社の企業がなくなっている。（５０７→４２０万社）」

「新ＤＤＳの活用」

「実現性が高い抜本的な経営改善計画（実抜計画）について」

「ＡＢＬ（動産譲渡担保）のリレバンでの導入・強化」

「今年はダメ。とにかくキャッシュを集めて乗り切れ」

「景気回復は来年、その元は大阪と阪神から」


など世の中の流れや中小企業の再生手法についての最新情報をいただきました。


昨年のセーフティネットにより３月までは資金繰りに一息つけたけど、４月以降の見透しが
立っていない会社が多く、私たちの仕事はかなり忙しくなるだろうと予想しています。


というのもズバリ「４月以降の仕事がない！」

現在相談を受けている客先さんには、とにかく仕事を確保して頂くようお話しています。

仕事が無ければ事業を継続するための再生は不可能です。



今年は淘汰の年です。


昨年以上に仕事のない企業や債務超過の会社の多くが消えていくでしょう。



「４月以降の仕事が見えてない」方は今すぐ事業再生を
検討をされることをお勧めします。

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