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松居

松居　慶浩　（まついよしひろ）　　認定事業再生士（ＣＴＰ）−主に建設業・不動産業の再生コンサルティング・不動産コンサルティング技能登録者

経営危機に陥ったり将来に不安や悩みを抱える中小企業や建設業の再生支援や、住宅ローンの未払い等による不動産の任意売却や資産防衛などを行い、経営者や生活者の悩みを必ず解決します。お気軽にご連絡ください。


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あきらめずに再建しませんか？(PDF:20KB)
中小企業の経営再生相談所(PDF:49KB)

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研修会講師


研修会講師



今日は、滋賀県商工会議所の経営指導員研修会 で

講師をさせて頂きました。


タイトルは「中小企業・建設業の再生支援について」

という題で、長浜の商工会議所で午後から1時間半の講演をさせて頂きました。


普段は再生実務での一対一でのご相談が多く、年に何度しか人前でお話することは

ないのですが、今回は「建設業の事業再生」や「不動産の任意売却」などの債務圧縮

手法など実務的なお話を中心に、事例も交えながら講演させて頂きました。

あれもこれもと伝えたい事が多過ぎて、あっという間の一時間半でした。

欲張って予定時間を少し超過してしまい、大変失礼致しました。


商工会議所の経営指導員の方々は、毎月このような勉強会を開催して常に新しい

情報を得ておられることは素晴しいと思いました。


私たちが行っています再生実務も1人で出来ることは限られています。


また中小企業の窓口でいつも関わっておられる経営指導員の皆さんの一言で

救われる事も多く、経営者の方も安心されることと思います。


これを機に、商工会議所さんともより連携を深めて、中小企業や建設業の活性化

の一助を担っていきたいと思っています。


本日は有難うございました。
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住宅ローン破たん


住宅ローン破たん


平成５年に、３０００万円で買いました。

返済は１〜５年は８５０００円ですが、６年目以降は１４００００円
最初は無理して返していましたが、不況や転職で収入が減り、その上子供の学費が
かさみ、奥さんのパート収入と合わせてやりくりしながら、時々返済を待って
もらっていました。

ローンは殆ど減らず、残債は２６００万、しかし今の時価は１１００万
収入も減って、税金なども滞納しがち。その上子供にとっては大事な時。
どうしても返済出来ず滞納してましたら、金融機関から手紙が来て「任意売却か
競売で一括返済して下さい。」

どうすればいいのでしょうか？？？




私がご相談を受けるケースで多いのが、平成のひとケタ前半に買われた方からの

ご相談です。旧住宅金融公庫がいわゆる「ステップ償還」や「ゆとり返済」と言われる

返済６年目や１１年目から返済額や金利が上がる住宅ローンで、かつ不動産価格の

低下や収入減が加わって、生活が苦しくなりローン返済が出来なくなるというパターンが

多いです。中には固定資産税や社会保険も滞納されているケースもあり、任意売却に

よっていかに自宅や生活を守っていくかという事を注力しております。



２００８年秋以降の「リーマンショック」に始まった今回の不況で、住宅ローンの返済に

行き詰まりマイホームを「競売」で手放す傾向が強まっているそうです。

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）によりますと、２００８年度に競売にかけられた

住宅は、２００７年度より約３５％多い１万６５７７件で、２００２年以降最多。またボーナスの

減少をきっかけに６月は物件の差し押さえが増えるとも言われており、ローン破綻を

避けたい金融機関も様々な対策を取っているようです。




通常は滞納が始まると、まずは「返済方法の変更相談」や「任意売却の相談」

というプロセスを経ます（返済方法の相談件数も年間１万件以上あるそうです。）。

その過程で、債権者さんまたは債務者さんから直接弊社にご相談が寄せられます。

競売はあくまでも最終手段ですが、昨今は所有者（債務者）に問題があったり、競売でも

高く売れると思われる不動産は、任意売却を経ず即今競売に移行するケースも多いようです。



今年の後半から来年にかけて、住宅ローン破たんの予備軍が非常に多いと思われます。


１人で悩んでも何も解決しません。私たちは診療所と同じです。病気の診察で

先生から「服脱いで」と言われて、恥ずかしがっている場合ではありませんよね？

それと一緒です。勇気を出してご相談下さい。

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不動産に関する無料相談


不動産に関する無料相談


あなたの大切な不動産を守るために、不動産に関する

お悩み・相談を無料でお受けしています。


例）〜自宅編〜

　　・自宅を売却したいけど、どうしたら良いか分からない

　　・住宅ローンの支払いがきつくて、このまま支払えなくなると、どうなるか不安だ

　　・購入当時の１／３の価値しかない自宅のローンをこのまま支払い続けていいものか

　　・既に住宅ローンの支払いが滞っているが、今後も家に住み続けたい

　　・既に自宅が競売にかかってしまっているが、今後どうなるのか不安だ

　　・オーバーローン状態の不動産を処分する方法を教えてほしい


　　〜その他不動産編〜

　　・賃貸アパートの正しい管理の仕方を教えてほしい

　　・昔からある借地（借家）で契約書がなく、地代（賃料）も滞りがちで困っている

　　・遊休地の最適な活用方法を教えてほしい



豊富な知識と経験で、あらゆる観点から、その不動産に最適な再生・活用方法を

導き出します。

一戸建て、マンション、土地、アパート、テナントビル、事務所、工場、収益物件・・・

どんな不動産のご相談にもお答え致します。

また一般（個人・・法人）の方だけでなく、士業などの専門家の方への不動産の

アドバイスも行っております。



前回の「任意売却」についての内容が分かりにくいと思い、書き直してみました。

こんなお悩みをお持ちの方、相談は無料です。

（現在も毎月数件程度のご相談はあります。）


エリア（地域）は問いません。


お気軽にお問合せ下さい。

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任意売却　　　〜不動産の再生〜


任意売却　

私の行っていることの業務は、自社の建設業経営を活かした「建設業の
再生コンサルティング」と、不動産会社での不良債権処理の経験を活かした
「担保不動産の任意売却」であります。


事業再生のコンサルティングについては、ホームページなどでご紹介している通り
ですので、今回は「担保不動産の任意売却」について少し触れてみたいと思います。


具体的には、住宅金融公庫や民間金融機関の住宅ローンの保証会社などから、
競売もしくは任意売却いずれかの方法で一括返済（まとめて返せ）を
迫って来ることです。


通常住宅ローンを払えない（いわゆる延滞）状況が数か月起きると、代位弁済
（通称：ダイベン）といって、保証会社に債権が移ります。そうなると、保証会社は
債務者（通常は家の所有者兼居住者）に残りの債務（借入金）を一括して支払って
下さいと請求してきます。


もちろん一括の支払いなんて出来る訳ありません。ただ保証会社に移る前なら
条件変更（毎月の返済額を少なくしてもらうこと）も可能でしょうが、
保証会社に移ると、条件変更も受け付けてもらえません。

ですので、公庫の保証会社などは、競売か任意売却の方法で返済しなさい、
どちらの方法か選びなさいと通知してきます。


競売の場合は、裁判所の流れに従い粛々と進められます。基本的に人手に渡り
いずれは家を出て行かないといけませんし、基本的に家を残す術はありません。

任意売却ですと競売より高く売れることが多く、残りの債務が少なくなりますし、
やり方によっては家に住み続ける（守る）事も可能です。

しかし任意売却をするには問題があります。

それは「任意売却が出来る不動産業者は限られている」
ということです。

いわゆる宅地建物取引業を掲げている不動産会社は多いですが、任意売却は
債権者と債務者の間に立って、双方にとっていい方向に進んでいかないと
いけませんので、実務的には通常の売買以上に手間がかかり大変です。
経験上慣れてないと難しいと思います。


私は前職で不良債権処理を殆ど一通りこなしてきましたので、不動産の事は
どんな（ややこしい）事でも対応出来ますが、先日ご相談を受けたお客さん（債務者さん）は

「不動産屋さん数件に聞きましたが、行った所によって言う事がバラバラでした」と

最初は私の言葉にも戸惑っておられた程でした。
（最終的には私の言う事が正しいとご理解頂けましたが．．．）



建設業及び建設業・中小企業の事業再生だけでなく、
地元の金融機関さん、地主さん、士業の先生方、所有者さん直接などから、
こういった不動産に関する困りごとやご相談を受けますし、
滋賀県を中心に、県内外問わず対応致しております。
（個人情報の関係で詳細な事は書けませんが、近畿、東海、北陸地方のご相談が多いです。）


知らないと損をする事が多い世の中です。

特に不動産や借金のことなんて、分らないことだらけ
ではありませんか？


皆さんも不安な事や分らないことはそのままにせず、身近な方に勇気を持って
お聞き頂く事をお勧めいたします。
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豊田佐吉の仕事観


豊田佐吉の仕事観


トヨタグループの創始者・豊田佐吉氏の言葉にこんな言葉があります。


�　愡纏�は自分で見つけるべきものだ。また職業は
自分でこしらえるべきものだ。その心掛けさえあれば、
仕事・職業は無限にある。』　


豊田佐吉は13歳の時に、学校で先生がサミュエル・スマイルズの「自助論」を読むのを

熱心に聞き入り、最初の行の「天は自ら助くるものを助く」と書き出しから、自分も発明家

になりたいと決心し、それから大変な苦労の末豊田式自動織機を発明し、事業化に

成功しました。その後アメリカに旅行し自動車を見て、世界の工業国を夢見て、息子の

喜一郎に自動車をやらせ、今のトヨタ自動車に繋がっています。



�◆悗い�ら儲けたいの　これだけ儲けなければならないのと　
そんな横着な考えでは　人間は生きていけるものではない』


「世の中には自分以外の人がいる。その人を相手にして、商売もしていけば、

生きてもゆく。自分一人で生きていけるものではないのだ。その世の中の多くの人

のために、またお国のためにという考えで一生懸命働いてゆけば、食う物も着る物も

自然とついていくものだ。」

佐吉は数十年かけて開発した自動織機を惜しげもなく一般に公開したそうです。

周囲はそのことを笑いましたが、多くの織布会社の生産性が上がると、佐吉は

我が事のように喜んだそうです。

普段私たちがが知る、「売手よし、買手よし、世間よし」の『三方よし』にも

似た言葉ですね。


自分の利益だけを考え、そのためには騙すことも厭わない世知辛くなった日本ですが、

この言葉が響く世の中であってほしいですね。



（事業再生に余り関係ないことですいません。）
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