不動産について

不動産 について　
　

最近は再生に関連するしないに拘らず、不動産に関する相談や依頼が多いです。

地域も私のいる滋賀県だけでなく、京都、大阪、兵庫や、信州、四国等々結構
色んな地域の相談がございます。

内容的にはもちろん事業再生に絡んだ不動産処分であったり、廃業やリストラに
伴った不動産の売却、破産による処分や権利調整など様々です。債務者さんからだけでなく、
債権者さんからの紹介なども多くございます。

住宅用はまだしも、事業用については問い合わせはあるものの、売れにくいですね。。。

さまざまな理由が考えられますが、一つは「価格が高い」。
やはり１〜2年前の価格イメージが抜けません。バブルの時もありましたが、
いい時の価格が頭から抜けてないんです。株はこんなに下がって、都心部の土地は
半値以下になっているのに、自分の土地だけは高いままなんです。

一つは「銀行の融資がつかない」からです。
殆どの方は自己資金でなく融資を利用しますが、そのローンがおりないのです。

そして一つは、「銀行が勧めない」からです。まず貸せる法人個人が少ないし、
自己資金（キャッシュ）のある人は借りずに買い叩きます。今は買主以上に銀行が
シビアです。（当然なのですが）


話しは変りますが、こういった不動産のご相談を受けますと、はじめに書面で売却依頼を
頂くことになります。それを「媒介契約」というのですが、これは売主さんが不動産業者に
その不動産の売却を依頼するために価格などの条件を決めた契約なのです。これには
３つの形式がありまして、1社の不動産業者しか依頼出来ず、また自分が見つけた顧客
と不動産業者を通さず直接取引する（自己発見取引）ことも出来ない「専属専任媒介契約」
1社の不動産業者しか依頼しないが自己発見取引は出来る「専任媒介契約」、
複数の不動産業者に売却依頼が出来る「一般媒介契約」があります。

そしてこの媒介契約には期限がありまして、最長３ヶ月となっております。これを超えた
契約は宅建業法違反になります。そして期限途中の解約も可能で、期限が
切れるまでその業者を縁が切れないことはありません。
例えばその業者の対応に問題があったりした場合、期間途中で業者の変更も可能です。

私がご相談を伺う際に「今別の業者さんに頼んでいるので、その期間が終わってからしか
お宅に頼めない」といった事を仰る方がおられるのですが、そんなことはありません。

私も不動産業に携わって十数年経ちますが、同業でもお付合いする業者さんには気を
付けています。それ位この業界は良くない意味で色んな方がおられます。

事業再生には不動産はその資産の多くを占めますので、避けては通れません。
再生に限らず、不動産を扱う場合はどなたとお付合いするかが成功するポイントの
一つになります。その点も十分ご注意ください。